Management approach

Zug Estates is well aware of its responsibility with respect to climate change and has set itself the goal of operating its entire real estate portfolio free of carbon emissions. Not only newly constructed buildings but each and every property in the portfolio will be optimised to meet this goal. To do so, we pursue a zero-zero approach: carbon-free operation of the portfolio without any need to import additional energy from outside the region.

Our efforts in the area of energy and emissions are focused on four action areas where we pursue ambitious, far-reaching goals that exceed both the legal requirements and industry benchmarks. To reach these ambitious goals, Zug Estates implements a comprehensive assortment of measures under the leadership of Strategic Site Management.

Action field: emissions

Goals

Our goal is to completely eliminate greenhouse gas emissions (scopes 1 and 2) from the operation of Zug Estates’ entire real estate portfolio by 2023. In doing so, we will far exceed the requirements of both the Federal Council’s energy strategy and the Paris Agreement. Our goal factors in any greenhouse gas emissions that arise in connection with the heating and cooling systems and the production of operational electricity as well as emissions from our own fleet of company vehicles.

Measures

The Zug City Centre site will be gradually connected to the Circulago lake water district so that all heating, cooling and water heating for the properties at the City Centre site will take place through the lake water district by the end of 2023. Biogas certificates that compensate for gas-based peak load coverage in the lake water district enable this system to be operated entirely without fossil fuels. The company’s own fleet of vehicles will also be fully carbon-free by the end of 2023.

Action field: energy origins

Goals

We attach importance to ensuring that the energy used for heating and cooling as well as the operational electricity for the building portfolio stems from regional and renewable sources. By 2025, it should be possible to cover 100 percent of our operational electricity through renewable sources in the region. Solar power accounted for some 11 percent in the 2020 reporting year and this figure is set to increase continuously in the years to come.

Measures

One of the most important measures relates to the transition from internationally sourced oil and gas to energy production through the regional Circulago lake water district. Solar energy production (electricity and heat) will be expanded on the company’s own sites at the same time. The electric power distribution systems for all PCC (private consumption community) properties on the Suurstoffi site were already integrated into the PCC back in 2020. These enable Zug Estates to sell the electricity generated on site to tenants at attractive terms. Both sides benefit from this arrangement as tenants pay less for our electricity than they would through the local electric company and we earn more than we would through the feed-in compensation.

Additional electricity required for the Group’s operations will be obtained from renewable sources in the region, with the share of this regionally sourced electricity gradually being expanded until full regional coverage is achieved by the end of 2025.

Action field: energy consumption

Goals

We intend to optimise the energy consumption of our site infrastructure and get tenants involved in implementing measures designed to boost efficiency. Specifically, we aim to achieve a continuous relative reduction in our operational electricity consumption by 2030 (operational electricity per lettable area). We also want to create incentives for customers in the PCC to reduce their power consumption. 272 customers were already affiliated with a PCC in the year under review.

Measures

Zug Estates analyses the performance of its own site infrastructure on an ongoing basis and uses that data to devise measures aimed at optimising its operations. These measures include improvements in the energy generating systems, distribution systems and lighting systems, for example. Zug Estates is also planning to introduce incentive schemes in the future that could positively impact tenants’ energy consumption. Those schemes could include measures such as showing tenants their own resource consumption data to help raise their awareness and possibly encourage them to reduce their own consumption.

Action field: mobility

Goals

We use targeted measures to promote carbon-free mobility by creating the best possible conditions for using public transport, electromobility and other environmentally friendly modes of mobility. Our goal is to continuously reduce the number of kilometers our employees commute using private motorised transport by creating suitable incentives. We also plan to continuously increase the number of charging stations for electric vehicles in Zug Estates’ overall portfolio. During the year under review, 13 percent of the parking spaces on the Suurstoffi site were properly equipped for the installation of an e-charging station and two thirds of those already have one installed. 39 parking spaces with charging stations were in active use as at 31 March 2021.

Measures

By setting up e-charging stations on the Metalli and Suurstoffi sites, Zug Estates is creating the conditions needed for its tenants to conveniently transition to e-vehicles. We conducted a survey to gain a more precise understanding of our tenants’ future mobility behaviour. That will allow us to better plan the installation of additional charging stations in order to accommodate the increased demand that comes with e-mobility expansion. The “Sorglos mobil” concept for carefree mobility on the Suurstoffi site is also designed as an incentive to encourage people to forego having a car of their own. We are actively involved in the communal mobility management scheme of the municipality of Risch Rotkreuz and are working together with other partners to make the location even more attractive.

Within our own company, we help our employees get by without a parking space by giving them a generous commuter allowance either to cover the cost of using public transport or as a financial contribution toward the cost of a bike. Soon, we will also be replacing the vehicles used for our hotels, which currently run on fossil fuels, with e-vehicles.

Reduction path for Scopes 1+2 for the Zug Estates portfolio
Spec. greenhouse gas emissions (kg/m2 ERA)

Path for reducing non-renewable primary energy
Spec. primary energy, non-renewable (kWh/m2 ERA)

Ziele

Wir verfolgen das Ziel, bis 2023 beim Betrieb des gesamten Immobilienportfolios von Zug Estates nahezu keine Treibhausgasemissionen (Scope 1 und 2) mehr zu produzieren. Damit gehen wir aus zeitlicher Sicht deutlich über die Anforderungen der Energiestrategie des Bundesrates sowie des Pariser Klimaabkommens hinaus. Wir berücksichtigen dabei die Treibhausgasemissionen, die bei der Wärme- und Kälteversorgung sowie bei der Produktion des Betriebsstroms entstehen, und beziehen die Emissionen der eigenen Betriebsfahrzeugflotte ein.

Massnahmen

Das Suurstoffi-Areal wurde von Beginn weg gemäss dem Zero-Zero-Ansatz geplant und gebaut. Durch die geplante etappenweise Anbindung des Zentrumsareals Zug an den Seewasser-Energieverbund ­Circulago werden bis Ende 2023 die Beheizung, die Kühlung sowie die Warmwasseraufbereitung aller Liegenschaften auch im Zentrumsareal nahezu CO₂-frei laufen. Einzig beim Restaurant Bären macht der Anschluss sowohl aus ökonomischen als auch ökologischen Gründen keinen Sinn. Die Umstellung wird mit der Weiterentwicklung des Lebensraums Metalli geplant, wo sich grosse Synergieeffekte ergeben.

Im Berichtszeitraum vom 1. April 2021 bis 31. März 2022 wurden neun weitere Gebäude umgerüstet und an Circulago angebunden. Der Betrieb kann dank ­Biogaszertifikaten zur Kompensation der Spitzenlastabdeckung durch Gas im Seewasserverbund vollständig ohne fossile Energieträger erfolgen. Die firmeneigene Betriebsflotte wird ebenfalls bis Ende 2023 vollständig dekarbonisiert sein.

Ergebnisse
Seit 2010 hat Zug Estates ihre Treibhausgasemissionen (Scope 1 und 2) um fast 95% gesenkt. Damit belegt Zug Estates in der Schweizer Immobilienbranche einen Spitzenrang. Mit einem Ausstoss von aktuell 0.9 kg CO_2eq pro m² Energiebezugsfläche (EBF) liegt Zug Estates damit bereits heute deutlich unter dem 1.5-Grad-Absenkpfad des Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), eines Forschungsprojekts der EU zur Förderung der Energieeffizienz und zur Minderung von Kohlenstoffrisiken im Immobiliensektor.

In den Berichtsjahren 2022 und 2023 werden die Treibhausgasemissionen voraussichtlich auf 0.2 resp. 0.1 kg pro m² Energiebezugsfläche sinken. Dies wird erreicht, indem bis Ende 2023 weitere Gebäude an den Seewasser-Energieverbund Circulago angeschlossen werden. Von diesem Zeitpunkt an werden alle Gebäude im Zentrumsareal ausser dem Restaurant Bären aus dieser Energiequelle mit Wärme, Kälte und Warmwasser versorgt werden.

Ziele

Wir legen Wert darauf, dass die für die Wärme- und Kälteversorgung genutzte Energie und der Betriebsstrom des Gebäudeportfolios aus regionalen und regenerativen Quellen stammen. Bis 2025 sollen 100% unseres Betriebsstroms aus regionalen erneuerbaren Quellen gedeckt werden können. Im Berichtsjahr 2021 wurden 1  140 MWh Strom mit eigenen PV-Anlagen erzeugt, was dem Strombedarf von rund 250 Einfamilienhäusern entspricht. Mit dem Ausbau der Solarstromproduktion wird der lokal produzierte Strom auf unseren Arealen weiter steigen.

Massnahmen

Eine der wichtigsten Massnahmen betrifft die Umstellung von Öl und Gas aus internationalen Quellen auf die Energiegewinnung aus dem regionalen Seewasserverbund Circulago. Gleichzeitig wird die Produktion von Solarenergie (für Strom und Wärme) auf den eigenen Arealen ausgebaut. Bereits 2020 wurden die elektronischen Hauptverteilungen aller ZEV-Liegenschaften des Suurstoffi-Areals in den ZEV (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch) integriert. Damit kann Zug Estates den vor Ort produzierten Strom zu attraktiven Konditionen an die Mietparteien verkaufen. Dadurch profitieren beide Seiten. Die Mieterinnen und Mieter bezahlen für unseren Strom weniger als beim lokalen Stromversorger. Wir wiederum erhalten mehr als über die Einspeisevergütung.

Im Zentrumsareal soll die Eigenstromproduktion ebenfalls Schritt für Schritt erhöht werden. Das erste Projekt ist der Bau von sechs PV-Anlagen in der Haldenstrasse im Sommer 2022. Auch hier haben die Mieterinnen und Mieter die Möglichkeit, dem ZEV beizutreten.

Der zusätzlich für den Betrieb benötigte Strom wird aus regionalen, erneuerbaren Energiequellen bezogen. Dieser Anteil wird kontinuierlich ausgebaut, um eine vollständige regionale Abdeckung bis Ende 2025 zu erreichen. Seit Anfang 2021 bezieht Zug Estates ihre Herkunftsnachweise für Strom grösstenteils aus einem regionalen Laufwasserkraftwerk.

Ergebnisse

Die Anzahl ZEV-Kundinnen und Kunden im Suurstoffi-Areal ist per 31. Dezember 2021 auf 316 gestiegen. Dies entspricht einer Zunahme von 16% gegenüber dem 31. Dezember 2020. Mit der Zunahme der ZEV-Kundschaft wird ein immer grösserer Teil des auf dem Areal produzierten Stroms selbst verbraucht. Der Eigenverbrauch stieg von 60% auf 86%. Die Rückspeisung ins öffentliche Netz sank damit von 40% auf 14% Prozent.

Installierte Photovoltaikleistung in kWp

Wir optimieren den Energieverbrauch unserer Arealinfrastruktur und beziehen die Mieterinnen und Mieter mit ein, um Effizienzmassnahmen umzusetzen. Konkret streben wir eine kontinuierliche relative Reduktion des betrieblichen Stromverbrauchs bis 2030 an (Betriebsstrom pro m² Energiebezugsfläche). Zudem sollen Anreize zur Stromreduktion für Kundinnen und Kunden geschaffen werden, die an einem ZEV beteiligt sind.

Strategie Gebäudeenergieeffizienz und Beleuchtung:

• Minergiestandard als Minimalziel für Neubauten
  
• Elektrogeräte mit Verbräuchen gemäss aktuell bestem Standard für Neubauten
• Beleuchtungen auf LED umstellen und bedarfsgerecht betreiben
• Innenraumkonditionen intelligent steuern: ­Wärme- und Kälteversorgung orientiert sich an Umweltbedingungen und wird optimiert. Kühlung wird nach Aussentemperatur im Sommer automatisch angepasst (Suurstoffi).
• Intelligente Gebäudeautomationssysteme kommen bei allen Objekten mit Baujahr jünger als 2010 zum Einsatz. Bei Umbauten wird wo möglich entsprechend nachgerüstet.

Massnahmen

Zug Estates analysiert die Performance der eigenen Arealinfrastruktur laufend und leitet daraus Betriebsoptimierungsmassnahmen ab. Diese betreffen ­bei­­spielsweise Verbesserungen bei den Energieer­zeugungsanlagen, den Verteilsystemen sowie bei ­Beleuchtungssystemen. Um auch den Energieverbrauch der Mieterinnen und Mieter positiv zu beeinflussen, plant Zug Estates, zukünftig entsprechende Anreizsysteme einzuführen. Beispielsweise könnte den Mietparteien ihr eigener Ressourcenverbrauch aufgezeigt werden, um zur Bewusstwerdung und allenfalls zu einer Verbrauchsreduktion beizutragen.

Wir haben 2021 unter anderem zur Optimierung des Energieverbrauchs die Beleuchtung in einer Tiefgarage in der Suurstoffi auf LED umgestellt und werden dieses Jahr einen weiteren Bereich umbauen.

Ergebnisse

Seit 2010 konnte der Betriebsstrom pro m² Energiebezugsfläche um über 70% reduziert werden. Der Betriebsstrom umfasst den Allgemeinstrom sowie den Strom für die Energiezentralen (inkl. Wärmepumpenstrom).

Gebäudezertifizierungen

Zug Estates misst die Energie- und Emissionsdaten aufgrund der tatsächlichen Werte und nicht über errechnete theoretische Planwerte. Das Konzept wurde 2010 zusammen mit der Hochschule Luzern erarbeitet und ständig weiterentwickelt. Deshalb verfügte per Ende 2021 keines der Gebäude von Zug Estates über ein Gebäudezertifikat.

Aufgrund der Prüfung der Bauten auf dem Suurstoffi-Areal durch die Firma OekoWatt GmbH wurde festgestellt, dass die Anforderungen für eine Minergie-Zertifizierung (gemessen an den Standards zum Zeitpunkt der Realisierung) erfüllt werden.

Ziele

Wir fördern die CO₂-freie Mobilität gezielt, indem wir optimale Voraussetzungen für die Nutzung von ÖV, Elektromobilität und weiteren ökologischen Mobilitätsformen schaffen. Ziel ist es, die Pendelkilometer, die unsere Mitarbeitenden mit dem motorisierten Individualverkehr zurücklegen, durch geeignete Anreize kontinuierlich zu reduzieren. Ausserdem werden wir die Anzahl der elektrifizierten Parkplätze im Gesamtportfolio der Zug Estates AG stetig erhöhen.

Massnahmen

Mit dem Aufbau von Elektroladestationen auf den Arealen Metalli und Suurstoffi schafft Zug Estates die Voraussetzungen, damit ihre Mieterinnen und Mieter bequem auf Elektrofahrzeuge umstellen können. Durch eine Umfrage konnten wir uns ein genaueres Bild vom künftigen Mobilitätsverhalten unserer Mietparteien verschaffen. Dies ermöglicht es uns, die weiteren Installationen für den Ausbau der E-Mobilität bedarfsgerecht zu planen. Das Mobilitätskonzept «Sorglos mobil» auf dem Suurstoffi-Areal soll ebenfalls Anreize schaffen, auf ein eigenes Auto zu verzichten.

Im eigenen Betrieb unterstützen wir unsere Mitarbeitenden bei Verzicht auf einen Parkplatz mit einer grosszügigen Pendlerpauschale für den öffentlichen Verkehr oder einem finanziellen Beitrag an ein Fahrrad. Seit 2021 erhalten Zug-Estates-Mitarbeitende, welche mit dem Elektroauto zur Arbeit kommen, zudem kostenlos eine Ladestation am Arbeitsort.

Im Berichtsjahr reduzierte Zug Estates die Anzahl fossil betriebener Fahrzeuge des Hotelbetriebs von zwei auf ein Fahrzeug. Das verbleibende Fahrzeug soll bis Ende 2023 durch ein Elektrofahrzeug ersetzt werden.

Im August 2022 wurden auf dem Suurstoffi-Areal die ersten öffentlichen Ladestationen in Betrieb genommen. Weitere öffentliche Ladestationen sind ebenfalls in der Einkaufs-Allee Metalli geplant.

Mehr zur Mobilität in der Arealentwicklung siehe Seite 36.

Ergebnisse

Durch die Lösung von Zug Estates mit Energie 360° haben 100% der Mieterinnen und Mieter der Zug Estates die Möglichkeit, einen E-Parkplatz zu beziehen.

Per 31. Dezember 2021 gibt es 37 Nutzungsverträge für E-Parkplätze (Vorjahr: 18). Nicht eingerechnet in diese Zahl sind gegenüber dem letztjährigen Bericht private Ladestationen der Stockwerkeigentümer von Aglaya und der eingemieteten Unternehmen. Erste Prognosen zeigen, dass die Anzahl Nutzungsverträge auch 2022 weiter steigen wird.

Energieverbrauch und Energieintensität

Der bilanzierte Endenergieverbrauch bezieht sich auf die Brennstoffe Heizöl und Erdgas sowie auf den Betriebsstrom der Wärmepumpen für die Erzeugung der Nutzenergien Warmwasser und Heizen für das Immobilienportfolio der Zug Estates. Ebenfalls in der Bilanzierung berücksichtigt ist der Endenergieverbrauch der Mobilität mittels Kraftstoff und Strom für die Betriebsflotte.

GRI 302-1 Energieverbrauch innerhalb der Organisation
GRI 302-3 Energieintensität

Der Anteil der erneuerbaren Energien betrug 2021 92% (Vorjahr: 86%). Es wurde kein Naturgas (0%) verbraucht (Vorjahr: 0%).

Produktion Photovoltaikstrom

Treibhausgasemissionen (THG-Emissionen)

GRI 305-1 Direkte THG‑Emissionen (Scope 1)
GRI 305-2 Indirekte energiebedingte THG‑Emissionen (Scope 2)
GRI 305-3 Sonstige indirekte THG-Emissionen (Scope 3)
GRI 305-4 Intensität der THG-Emissionen

Erläuterungen zur Energie- und Treibhausgasbilanzierung

Die Analyse und Aufbereitung der energie- und wasserbezogenen Daten erfolgt durch Amstein + Walthert, Zürich.

Systemgrenzen
Die Bilanzierung berücksichtigt alle Liegenschaften, die sich im Berichtszeitraum im Eigentum von Zug Estates befanden. Liegenschaften im Miteigentum (Stockwerkeigentum) wurden berücksichtigt, falls die Wärme von Zug Estates geliefert wurde (Contracting). Neu- und Umbauten wurden nur berücksichtigt, wenn sie das ganze Berichtsjahr operativ waren. In der Berichtsperiode verkaufte Liegenschaften wurden nicht berücksichtigt. In der Berichtsperiode gekaufte Liegenschaften werden erst im Folgejahr berücksichtigt. Der Strom der selbstgenutzten Büro- und Hotelflächen von Zug Estates floss in die Berechnungen mit ein. Heizenergie und Allgemeinstrom sowie der Wasserverbrauch der betreffenden Liegenschaften wurden ebenfalls erfasst.

Die energie- und wasserbezogenen Daten werden jeweils vom 1. April bis zum 31. März des Folgejahres rapportiert. So bezieht sich beispielsweise das Berichtsjahr 2020 auf den Zeitraum vom 1. April 2021 bis zum 31. März 2022. Die Mobilitätsdaten werden jährlich erhoben beziehungsweise abgeschätzt. Die Daten zur Pendlermobilität werden voraussichtlich alle zwei Jahre erhoben.

Als Bezugsflächen werden die Energiebezugsflächen (EBF) und die vermietbaren Flächen verwendet. Die Energiebezugsflächen wurden ab 2020 berechnet und ersetzen die vermietbaren Flächen bei der Berechnung der Intensitäten.

Schnittstelle Mieter/Vermieter
Zug Estates beschafft die Heizenergie immer selbst und verrechnet sie über die Heizkostenabrechnung an die Mieterinnen und Mieter weiter. Somit fliesst die Heizenergie voll in die Berechnungen ein. Dasselbe gilt für die Elektrizität auf Allgemeinflächen sowie für die Lüftung und Klimatisierung vermieteter Flächen. Die von den Mietparteien verbrauchte Elektrizität fliesst nur bei den Treibhausgasemissionen im Scope 3 in die Bilanz ein.

Abdeckungsgrad und Schätzungen
Innerhalb der definierten organisatorischen Grenzen wurden sämtliche in Betrieb befindlichen Liegenschaften abgedeckt. Bei Liegenschaften, für die zum Abschlussdatum der Berichtsperiode noch keine Schlussrechnung der Werke oder gemessene Verbrauchswerte vorlagen, wurden die Verbräuche anhand von vergleichbaren Liegenschaften abgeschätzt.

Bilanzierung der Treibhausgasemissionen
Die Treibhausgasemissionen werden gemäss Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol) bilanziert. Der Scope 1 umfasst die Emissionen aus dem Verbrauch von Heizöl und Erdgas zur Wärmeerzeugung sowie aus dem Verbrauch von Benzin und Diesel der firmeneigenen Fahrzeuge. Der Scope 2 umfasst die Emissionen aus der Erzeugung des eingekauften Stroms sowie der eingekauften Wärme und Kälte aus dem Seewasserverbund Circulago. Der Scope 3 umfasst die Emissionen aus der Pendlermobilität und aus der Erzeugung des Mieterstroms und aus Geschäftsreisen.

Emissionsfaktoren

Brennstoffe:
BAFU, 2019, CO₂-Emissionsfaktoren des Treibhausgasinventars der Schweiz; Alig, M., Tschümperlin, L., Frischknecht, R., 2017, Treibhausgasemissionen Strom- und Fernwärmemixe Schweiz gemäss GHG Protocol.

Elektrizität, Fernwärme/Fernkälte:
Alig, M., Tschümperlin, L., Frischknecht, R., 2017, Treibhausgasemissionen Strom- und Fernwärmemixe Schweiz gemäss GHG Protocol.

Firmenfahrzeuge (fossil) und Pendlermobilität:
Mobitool 2.1

Wichtigste Änderungen in der Bilanzierung

• Die Emissionen aus dem Fernwärmeeinkauf wurde mit der vertraglich vereinbarten Aufteilung 70% Wärmepumpenenergie und 30% Erdgas (ab 1.1.2022 Umstellung auf Biogas) bilanziert. Im letzten Jahr wurde die Energiezentrale Metalli 1+2 mit den effektiv gemessenen Verbrauchswerten von 7% Erdgas bilanziert.
• Neu werden die Liegenschaften Metalli Etappe 3, Industriestrasse 12/13a/13c/18, Wohnsiedlung Halden-/Metallstrasse und Parkhotel Zug mit Fernwärme versorgt.
  
• Als Stromherkunftsprodukt wurde ab dem 1.1.2022 Laufwasser HKN für alle Liegenschaften mit Ausnahme des Hotelbusiness verwendet.
  
• Neu wurde neben den letztjährigen Scope 3 Emissionen zusätzlich die Emissionen für Geschäftsreisen erhoben und bilanziert.