Warum lanciert Zug Estates als erste Schweizer Immobiliengesellschaft einen Green Bond?

Mirko Käppeli: Zug Estates hat sich schon vor ihrer Abspaltung und ihrem Börsengang 2012 zum Ziel gesetzt, ihr gesamtes Immobilienportfolio ohne CO2-Emissionen zu betreiben. Nicht nur neu realisierte Gebäude, sondern alle Liegenschaften im Bestand sollen hinsichtlich dieses Ziels optimiert werden. Dabei verfolgen wir den Strategieansatz Zero-Zero: Betrieb des Portfolios ohne CO2-Emissionen und möglichst ohne zusätzliche Energiezufuhr von aussen.

Was war der ausschlaggebende Faktor für die Lancierung?

Als wir von den uns bei dieser Transaktion begleitenden Banken Credit Suisse und Vontobel von der Möglichkeit eines Green Bonds erfuhren, war es für uns schnell klar, dass wir diese Chance nutzen wollten, um nicht nur bei unseren Immobilien, sondern auch am Kapitalmarkt ein Zeichen im Sinne der Nachhaltigkeit zu setzen.

Wie wurde der Green Bond vom Markt aufgenommen?

Seit gut einem Jahr nehmen wir am Kapitalmarkt, also sowohl auf der Aktien- als auch der Anleihenseite, eine deutliche Sensibilisierung bezüglich Nachhaltigkeit war. Entsprechend waren wir während des ganzen Prozesses überzeugt, dass wir auf das richtige Produkt gesetzt hatten. Das positive Feedback der Investoren wie auch die darauf folgende, starke Nachfrage haben unsere Erwartungen trotzdem deutlich übertroffen. Insgesamt war der Bond letztlich dreifach überzeichnet.

Der Coupon des Bonds ist mit 0,1 Prozent nicht sehr hoch. Liegt das auch daran, dass er «grün» ist?

Das war auch für uns die interessanteste Frage im gesamten Prozess. Ich muss hier vorausschicken, dass wir das Angebot von Beginn an bei CHF 100 Mio. limitiert haben und nicht, wie das sonst durchaus üblich ist, während der Emissionsphase weiter ausgeweitet haben. Der Grund lag darin, dass wir für den Green Bond nicht mehr zweckgebundene Mittel benötigten und somit den Preiseffekt der hohen Nachfrage auf das begrenzte Angebot genauer verfolgen konnten.

Wie hoch der grüne Effekt im Pricing war, liesse sich am besten dadurch bestimmen, dass der gleiche Schuldner zur gleichen Zeit mit den gleichen Bedingungen (Laufzeit, Volumen, etc.) sowohl eine klassische als auch eine grüne Anleihe emittieren würde. Wir haben mit den beteiligten Banken im Nachgang versucht, diesen «grünen Effekt» annäherungsweise anhand eines Vergleichs mit der von uns 2017 platzierten Anleihe sowie im Vorfeld begebenen Immobilienanleihen zu bestimmten.

Wie wirkte sich diese Überlegung auf die Marge aus?

Im Zeitpunkt der Platzierung lag die Marge des Green Bonds rund fünf Basispunkte unter derjenigen unserer klassischen Anleihe, obwohl der Green Bond eine Laufzeit von sechs Jahren aufweist, verglichen mit rund 2,5 Jahren Restlaufzeit für die klassische Anleihe. Eine solche negative Kreditkurve ist atypisch, da ein Kapitalgeber üblicherweise für eine länger laufende Verpflichtung auch eine höhere Prämie verlangt. Unter Zuzug weiterer Parameter schätzen wir, dass der «grüne Effekt» bei 5 bis 10 Basispunkten lag, bei CHF 100 Mio. über sechs Jahre entspricht das immerhin einer Einsparung von CHF 300 000 bis 600 000.

Wofür werden die erwarteten 100 Millionen Franken eingesetzt?

Bei der Emission eines Green Bonds wird grossen Wert darauf gelegt, in welche Projekte die Gelder investiert werden. Da Zug Estates ihre Nachhaltigkeitsstrategie bereits über viele Jahre sehr konsequent verfolgt, waren wir in der glücklichen Lage, dass wir über eine breite Palette an Immobilien verfügen, welche den hohen Anforderungen mehrheitlich gerecht werden. Wir haben uns schlussendlich für die Finanzierung des Campus der Hochschule Luzern (Baufeld 1) in Risch/Rotkreuz entschieden, welcher auch das derzeit höchste Holz-Hybrid-Hochhaus der Schweiz ist.

Zug Estates fährt also einen konsequent nachhaltigen Kurs. Wie messen Sie diese Nachhaltigkeitsanforderungen?

Wir lassen unsere Nachhaltigkeitsperformance konstant von der Hochschule Luzern messen, setzen uns mehrjährige Ziele und Berichten über unsere Fortschritte und weitere aktuelle Themen aus dem Bereich der Nachhaltigkeit an unserem jährlichen Nachhaltigkeitsforum. Zudem stellen wir an diesem Anlass jeweils unseren aktuellen Nachhaltigkeitsbericht vor.

Gehen die Nachhaltigkeitsbestrebungen in Zukunft auch in Richtung einer nachhaltigen Unternehmensführung bis hin zu ESG Standards?

Das tun sie schon heute. Unser Nachhaltigkeitsverständnis beschränkt sich nicht nur auf ökologische Themen. Wir gehen auch Themen aus weiteren Bereichen wie Mobilität, Aussenraumgestaltung, Material und Produkte an. Nicht zuletzt beschäftigen wir uns aber auch mit sozialen Aspekten, sowohl bezogen auf unsere Kunden als auch unsere Mitarbeitenden.

Durch die Zusammenarbeit mit der Hochschule Luzern entstehen hier immer wieder interessante Themen. Beispielswiese wurde untersucht, inwiefern sich die Aussentemperaturen der Suurstoffi von den Temperaturen der Nachbarquartiere unterscheiden. Dabei konnte nachgewiesen werden, dass die Temperaturen aufgrund der grünen Aussenraumgestaltung merklich tiefer liegen.

Wie flossen diese Erkenntnisse in die Überlegungen, einen Green Bond zu lancieren, ein?

Im Rahmen der Green Bond Platzierung haben wird auch ein Nachhaltigkeitsassessment bei einem Prüfunternehmen durchlaufen. Dabei wurde uns im Bereich Environmental das Prädikat «Advanced» und bei Social und Governance ein «Good» attestiert, was der höchsten beziehungsweise zweithöchsten Bewertung entspricht. Wir haben aus dieser Prüfung jedoch auch wieder nützliche Erfahrungen zur Weiterentwicklung gewonnen.

Ausblick Wachstum: Zug Estates konzentriert sich vorab auf die beiden Standorte Zug und Rotkreuz. Könnte es hier – mit Zukauf von Arealen oder Gesellschaften – zu einer Portfolioerweiterung kommen?

Zug Estates ist derzeit noch gut ausgelastet mit der Fertigstellung des Suurstoffi Areals in Rotkreuz und befasst sich intensiv mit der möglichen Verdichtung des Zentrumareals in Zug. Trotzdem sind wir an einem Dritten Areal interessiert, das uns auch die mittel- bis langfristigen Wachstumspotenziale sicherstellt. Deshalb prüfen wir regelmässig Angebote. Das passende Areal mit entsprechendem Potenzial zu finden, ist in der heutigen Marktlage nicht ausgeschlossen. Die Suche ist jedoch anspruchsvoll und wir möchten keinen Entscheid zulasten der Qualität treffen.

Welche Regionen kämen dafür in Frage und welche nicht?

Wir haben hierfür einen entsprechenden Suchraster definiert. Kurz zusammengefasst fokussieren wir unsere Suche auf einzelne ausgewählte Wirtschaftszentren in der Deutschschweiz. Ein künftiges Areal könnte somit durchaus auch ausserhalb unseres Heimatkantons Zug liegen.

Ausblick Projektabschlüsse: Wie entwickelt sich das Mietaufkommen für die nächsten drei bis vier Jahre in der Suurstoffi und auch im Metalli Areal?

Die Fertigstellung der laufenden Projekte sowie auch ein noch unbebautes Baufeld in Rotkreuz werden mittelfristig zu einer weiteren Steigerung unserer Mieterträge führen. Im Metalli-Areal werden wir im Falle einer Verdichtung während einer Bauphase sicherlich gewisse Einbussen bei den Erträgen in Kauf nehmen müssen. Nach Bauabschluss werden diese Einbussen dann langfristig jedoch deutlich überkompensiert.

Werden Sie dadurch für die Investoren attraktiv bleiben? Sie planen ja eine sukzessive Erhöhung der Dividende von heute rund 50 Prozent bis zwei Drittel des operativen Ertrages.

Insbesondere institutionelle Investoren haben bei Immobilienaktiengesellschaften eine Präferenz für hohe Ausschüttungsquoten. Dies obwohl sich eine tiefere Ausschüttung grundsätzlich in einem steigenden Kurs wiederspiegeln sollte und der Investor seinen Payback somit auch über Teilverkäufe steuern könnte, was für natürlich Personen sogar noch steuerlich attraktiver wäre. Aufgrund der erwähnten Präferenz werden wir mit der Erhöhung unserer Ausschüttungsquote die Attraktivität unseres Titels jedoch sicherlich erhöhen.

Ausblick Aktionärsstruktur: Wird Zug Estates die duale Aktionärsstruktur weiter so aufrecht erhalten?

Zug Estates hat 2018 ein freiwilliges Aktienumtauschprogramm durchgeführt und damit den Bestand an Stimmrechtsaktien um rund dreiviertel deutlich reduziert. Weitere Aktienumtauschprogramme sind aktuell nicht geplant. Unabhängig davon möchte ich jedoch auch darauf hinweisen, dass für eine Arealentwicklungsgesellschaft ein stabiles Ankeraktionariat, welches die langfristigen Strategien mitträgt, ein wichtiger Pfeiler ist.