Direkt nach der Vertragsunterzeichnung ins neue Büro einzuziehen, ist laut Tobias Achermann, CEO der Zug Estates Holding AG, die Wunschvorstellung vieler Interessenten. Vor dieser Herausforderung stand das Vermarktungsteam bei den Gesprächen mit den ersten Mietinteressenten des S22, das zum Zeitpunkt der Verhandlung erst auf Papier bestand. «Wer in diesem Moment Kundenwünsche am schnellsten umsetzen kann, verzeichnet klare Vorteile gegenüber der Konkurrenz.» Damit waren die Rahmenbedingungen für den Neubau klar abgesteckt: kurze Realisierungszeit ohne zusätzlichen Baukosten, hohe Planungssicherheit und eine Bauweise, die dem Nachhaltigkeitsbewusstsein von Zug Estates entspricht.

"Digitalisierung, Elementbau und Logistik sind Effizienztreiber."

Der Holzbau boomt

Dass der Entscheid zugunsten des Materials Holz ausgefallen ist, freut Patrick Suter, Geschäftsleitung Gesamtleistungen, Systembau & Modul-Technologie der ERNE AG Holzbau. Unerwartet kam dieser aber nicht, wie er erklärt: «Der Holzbau boomt und befindet sich seit 20 Jahren im Aufwärtstrend. Der technologische Fortschritt, kurze Montagezeiten dank umfangreicher Vorfertigung aber auch ökologische Aspekte überzeugen immer mehr Investoren.» Dennoch: die Anforderungen an das neue Gebäude stellten selbst die erfahrenen Holzbauingenieure von ERNE vor ungewohnte Herausforderungen. Denn geplant war kein 08/15-Bau, sondern das erste Holzhochhaus der Schweiz. «Wir können zwar Gebäude jeder Dimension problemlos planen und statisch berechnen», so Patrick Suter. «Beim Bewilligungsverfahren für den Brandschutz betraten wir aber Neuland. Denn ein Gebäude dieser Höhe wurde in der Schweiz noch nie mit Holz gebaut.» Gefordert war ERNE zudem bei der Planung und Vorbereitung aufgrund der im Vergleich mit kleineren Holzbauten überdurchschnittlich langen Montagezeit von über vier Monaten. Während bei ‹normalen› Bauten Schlechtwetterphasen umgangen werden können, war dies beim S22 nicht möglich.»

Effizienz dank Digitalisierung

Heute steht der 36 Meter hohe Bau kurz vor seiner Fertigstellung. Mit einem Stockwerk pro zehn Arbeitstage wuchs das Holzhochhaus ab September 2017 wie geplant in die Höhe. Der Innenausbau ist in vollem Gange. «Gegenüber einer konventionellen Bauweise konnten wir die Gesamtbauzeit um vier Monate verkürzen und die knappen Zeitvorgaben einhalten», erklärt Jürgen Zoske, Leiter Bauherrenvertreter bei Zug Estates. Diese Effizienz hat drei Hauptgründe: Digitalisierung, Elementbau und Logistik.

Im Holzbau ist die digitale Fabrikation schon länger angekommen. Bauteile können ab dem 3D-Architekturmodell mit Robotern gefertigt werden. Damit dies funktioniert, müssen Holzbauer und Architekt auf die gleichen Daten zugreifen können. Umgesetzt wird dies heutzutage mittels Building Information Modeling (BIM). Zudem können bei BIM weitere Lieferanten eingebunden werden. Da alle am Bau beteiligten Parteien mit identischen Plänen arbeiten, sinkt die Fehlerquote aufgrund von Abstimmungsproblemen deutlich. Der grösste Zeitgewinn war die Vorfertigung der Gebäudeelemente, die hohe Massgenauigkeit und Montagesicherheit mit sich brachte. Diese Form der Vorfabrikation, der Elementbau, erforderte eine minutiöse Planung in der Vorbereitung und Ausführung. Jürgen Zoske ist überzeugt: «Ohne BIM wäre dieser Bau in der vorgegebenen Zeit kaum möglich gewesen.»

Auch die Vorfertigung selbst wird immer weiter perfektioniert. Als erstem Bürogebäude der Schweiz wurde im S22 ein neuartiges Verbunddeckensystem eingebaut, welches vollständig bei ERNE vorgefertigt wurde. Hierbei handelt es sich um eine hochmoderne Bürodecke aus nur einem einzigen Bauteil. Und nicht zuletzt wurden dank vorausschauender Planung die Fertigelemente im Just-in-Time-Prinzip auf die Baustelle geliefert und zeitnah verbaut, da die Lagerfläche vor Ort beschränkt war. Der optimale Bauverlauf freut sowohl die ersten Mieter, die das Gebäude wie geplant im Sommer 2018 beziehen werden, als auch Zug Estates. Denn eine reduzierte Bauzeit führt zu früheren Mieteinnahmen und zur schnelleren Rentabilisierung des eingesetzten Kapitals.